Toplu yaşanılan apartman, site gibi yerleşim yerlerinde yaşanan sorunların çözülmesinde apartman yöneticisinin bir çok görevi vardır. Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir veya site yöneticisinin görevleri nedir denildiğinde bunları liste halinde saymak gerekir. Apartman yöneticisinin veya yönetiminin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 35’de düzenlenmiştir. İzmir gayrimenkul avukatı olarak bu yazımızda apartman yöneticisinin görevleri hakkında bilgi vereceğiz.
Apartman Yöneticisinin Temel Görevi: Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
Yönetim Planında Belirtilen İşler
Kat malikleri, apartman yöneticisinin görevleri hakkında yönetim planında düzenleme yapmış olabilirler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan ve ana taşınmazı ilgilendiren bir belgedir. Bu sebeple yönetim planının incelenmesi ve yöneticinin görevleri nelerdir sorusuna cevap verecektir. Keza yönetim planında site yöneticisinin de görevleri düzenlenebilecektir.
Bununla birlikte, uygulamada yönetim planı içerisinde yöneticinin görevlerinin düzenlenmesine pek sık rastlanmamaktadır. Ancak yöneticinin görevlerinin açıkça belirtilmesi faydalı olur. Tüm malikleri bağlayan bir belge olan yönetim planı sayesinde, apartman yönetimine dair ihtilaflar ortadan kalkar. İzmir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yönetim planının hazırlanmasını veya değiştirilmesi ve böylece apartman yöneticisinin görevlerinin düzenlenmesi faydalı olacaktır.
Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi
Yönetici (site yöneticisi veya apartman yöneticisi) kurul toplantısında alınan kararları uygulamak ile yükümlüdür. Yani, apartman toplantısı sırasında alınan kararlar, yönetici tarafından yerine getirilmelidir. Bu durumda yönetici, toplantıda alınan kararı hem uygulama hakkına sahip olup hem de uygulamak zorunluluğu altındadır.
Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
Yönetici apartmanın kullanımı ihtiyaç durumunda bakım ve onarımını gözetmeli ve gerekli tedbirleri almalıdır. Örneğin bozulan apartman kapısını yönetici gerekli önlemleri alarak tamir ettirmek sorumluluğundadır. Bahçe bakımı, çatının yaptırılması, merdivenlerin ve asansörün bakım ve onarımı vb. her türlü iş bu hüküm kapsamında yöneticinin sorumluluğundadır.
Basit nitelikteki gündelik işlerde apartman yöneticisinin kat maliklerinden izin alması gerekmez. Ancak apartmanla ilgili ciddi masraf teşkil edecek bakım ve onarım giderleri hakkında karar alınması uygun olacaktır.
Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
Yönetici apartmanı sigorta ettirmekle yükümlüdür. Uygulamada apartmanın sigorta ettirilmesine pek fazla rastlanılmasa da eğer ki kat malikleri bu konuda karar almışsa, apartmanın sigorta ettirilmesi apartman yöneticisinin görevleri arasındadır. Özellikle sitelerde, site yöneticisinin görevi olarak sigortalatma öngörülmüş olabilir.
Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması
Yönetici yönetim planında gösterilen zamanda eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise her takvim yılının ilk ayı içinde apartmanın bakım, onarım, sigorta, ısınma, tadilat işleri için belirli miktarda parayı kat maliklerinden toplamakla yükümlüdür.
Aidat apartmanın işleyişi ile ilgili kat maliklerince düzenli ödenmesine riayet edilmesi gereken bir yükümlülüktür. Aidatı toplamak da apartman yöneticisinin görevleri arasındadır. Toplanan paranın harcanıp bitmesi durumunda tekrar para toplanması da yöneticinin görevidir.
Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması
Aidatın toplanması, apartman yöneticisinin görevleri arasında yer alır. Keza apartmanın yönetilmesiyle ilgili borçların ödenmesi de yöneticisinin yetkileri arasındadır. Örneğin apartman elektriği, suyu veya temizlik vb. masrafları yönetici tarafından toplanan aidattan ödenir.
Yönetici kat malikleri tarafından yetkili kılınmışsa apartmandaki dairelerin kiralarını da toplayabilir. Bu konuda yönetici, aidat tahsilatı için apartman avukatı olarak İzmir tapu avukatıyla aidatların toplanmasını sağlayabilir.
Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü
Buna göre apartmana tebligat yapılacak ise yönetici tebligatı kabul etmeye yetkilidir. Özellikle mahkeme ve icra dairelerinde apartmanın yönetici tarafından temsil edilmesi gündeme gelmektedir. Apartmanın avukatı olması halinde avukat da tebligat almaya yetkilidir.
Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması
Bu türden tedbirlerin alınması ve sürelerin geçmesi, yöneticinin görevleri arasında sayılmalıdır.
Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması
Yönetici gecikmesinde sakınca bulunan ve acele olarak yerine getirilmesi gereken işlerde kat maliklerinin yararına olan uygulama ve tedbirleri kat malikleri adına uygular ve önlemini alır. Bu halde yöneticinin görevi gereği acele olarak hareket etmesi gerekir. Dolayısıyla kat maliklerince verilmesi gereken bir karar beklenmeden işler görülür.
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi
Yönetici kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatabilir ve dava açabilir. Bunun için ayrıca kat malikleri kurulunun karar almasına gerek yoktur. İzmir gayrimenkul avukatı tarafından takip edilen davalarda, yöneticinin dava takip yetkisini belirlemesi gerekir. Bu halde yönetici, İzmir gayrimenkul avukatı için apartman adına vekaletname verebilir. Bu sayede avukat, apartman avukatı olarak görevini ifa eder.
Kat maliklerinden biri genel gider veya avans borcunu ödemediği takdirde kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması
Apartman adına banka hesabı açtırmak için kat maliklerinin toplanıp bu konuda karar alması gerekmektedir. Alınan bu karar ile birlikte noterden yönetici adına imza beyannamesi düzenlenmesi istenilir. Alınan imza beyannamesinin ardından ilgili vergi dairesinden potansiyel vergi numarası alınır.
Yönetici; imza beyannamesi, kimlik fotokopisi, karar defteri ve alınan vergi numarası ile birlikte bankaya müracaat ederek apartman yönetim kurulu adına banka hesabı açtırabilmektedir. İzmir tapu avukatı tarafından apartman adına banka hesabı açılması ve yönetimin bu hesap üzerinden faaliyetlerini icra etmesi önerilmektedir.
Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması
Kat malikleri kurulu toplantısı için çağrı yönetici tarafından yapılır. Çağrı tüm kat maliklerine, kiracılara, oturma ve kullanım hakkı sahiplerine, varsa yasal temsilcilerine yapılmalıdır. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İzmir gayrimenkul avukatı tarafından çağrı metinleri hazırlanarak usulsüzlüklerin önüne geçilmektedir.
Apartman Yöneticisinin Görevi: Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması
Defter tutulması ve belgelerin saklanması Kat Mülkiyeti Kanunu m. 36’da düzenlenmiştir. Apartman yöneticisinin görevi olarak;
“Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 inci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır. ‘’
Yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve apartman için yapılan bütün giderleri tarih sırasıyla karar defterine yazmaya ve bu defteri ve yapılan tüm giderlerin belgeleriyle yönetime ait diğer belgeleri bir dosyada saklamak ve muhafaza etmek sorumluluğundadır. Apartman yöneticisi görevini yerine getirmezse, sorumluluğunu yerine getirmeyen yöneticiye ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.
İşletme Projesinin Yapılması
Yönetici ataması gerçekleşir gerçekleşmez seçilen yönetici kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi varsa faaliyete geçirir, kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. İşletme projesi, kalabalık site veya apartmanlarda problem teşkil edebilmektedir. Bu sebeple işletme projesinin muhasebeci ve İzmir gayrimenkul avukatı eşliğinde hazırlanması bazı sitelerde önemli bir gerekliliktir.
İşletme projesi genel anlamıyla apartmanın bir yıllık tahmini masraflarının göz önünde bulundurularak hazırlandığı ve olağan genel kurul toplantısında kat maliklerinin onayına sunulan detaylı bir gelir gider tablosudur. Yapılan bu proje kat maliklerine imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Yapılan projeye itiraz bildirimden başlayarak yedi gün içinde yapılır. Bu durumda kat malikleri kurulunca incelenir ve proje hakkında karar verilir gerekirse yeni bir proje hazırlanır. İzmir taşınmaz avukatı tarafından buna karşı açılan davalarda, en çok karşılaşılan hatalardan birisi, işletme projesinin onaylatılması aşamasında karşımıza çıkar.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’de bu husus apartman yöneticisinin görevleri altında sayılmıştır. Buna göre,
“Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmin miktar ;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı ;
Gösterilir.”
Apartman Yöneticinin Görevleri ile İlgili Yargıtay Kararları
“Kat malikleri tarafından seçilen üç kişilik yönetim kurulu üyelerinin her biri, kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planında aksine bir hüküm olmadıkça, yasanın yöneticiye tanıdığı tüm hak ve yetkileri kullanabilir.” (Y.H.G.K. 20.03.2002 T., 2002/18-245 E., 2002/194 K.)
“Kat Mülkiyeti Kanunun 36. Maddesi uyarınca yönetici, anataşınmazın yönetimiyle ilgili tüm gelir ve giderleri yöntemince tutulacak deftere işlemeye ve giderlerin belgelerini bir dosyada saklamaya mecbur ise de;
Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarında yöneticinin gerek yasal yetkisi içerisinde kalan hususlarda ve gerekse kat malikleri kurulu kararları doğrultusunda yaptığı harcamaları gösteren belgelerin fatura olması esas olmakla birlikte bunların mutlaka fatura veya kasa fişi niteliğini taşıması zorunluluğu aranmamakta, gerçekleşmiş bir iş veya işlem için harcama yapıldığını gösteren yazılı ve imzalı belge yeterli sayılmakta ve hatta aciliyet ve zorunluluk nedeniyle yapılan ve belgesiz olarak deftere işlenen gider konusu işin yapıldığının ve gösterilen miktarın uygunluğunun tespit edilmiş olması dahi yeterli kabul edilmektedir.” (Y.20.HD. 12/12/2017 T., 2017/2800 E., 2017/10434 K.)
“Anataşınmazın genel temizliği ve günlük bakım-onarım gibi işlerin yapılması ve masrafın yönetimin kasasından karşılanması yasa hükmü gereği olup yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır. Yönetici gereksiz bir harcama yapmadıkça bu gibi giderlerden sorumlu olmaz.’” (Y.18.H.D 30.03.2009 T., 2008/12074 E., 2009/3418 K.)
Apartman yöneticisinin görevleri ile ilgili daha fazla bilgi edinmek için bize buradan ulaşabilirsiniz.
