Yönetim planı tüm kat malikleri tarafından imzalanıp herkesi bağlar. Apartman veya sitelerin yönetim ve işleyişi yönetim planıyla belirlenir.
Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, apartman veya site gibi yerlerde toplu olarak yaşayan insanların ortak kurallarını belirlemek ve bu toplu yaşamın belirli bir düzen içerisinde devam etmesine sağlayabilmek amacıyla yapılan bir sözleşmedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu 28. maddesinde, yönetim planının tanımı yapılmıştır. Buna göre, yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Diğer bir ifadeyle yönetim planı bir apartmanın veya sitenin anayasası denilebilir.
Yönetim Planı Ne İşe Yarar?
Toplu yaşamın bulunduğu apartman ve sitelerde yaşanabilecek problemler ve bu problemlere karşı izlenecek yollar önceden düzenlenmiş olmalıdır. Böylece kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar önceden belirlenmiş adil olarak düzenlenmiş ve kat maliklerinin menfaatine uygun yönetim planı hükümleri çerçevesinde sonuçlandırılır.
Yönetim planında genel olarak, sitenin veya apartmanın işleyişi, kullanım tarzı, yönetici ve denetçilerin hakları, kat maliklerin hak ve borçları ve apartmanın yahut sitenin işleyişine ilişkin diğer kurallar yer alır.
Yönetim Planı Zorunlu Mu?
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken yönetim planının tapuya sunulması gerekir. Bu nedenle toplu yaşamın kurallarını düzenleyen yönetim planının hazırlanması zorunludur.
Aksi takdirde kat malikleri veya arsa sahibinin kar irtifakı veya kat mülkiyeti kurabilmesi mümkün değildir. Tapu dairesi, yönetim planı olmayan yapılan başvuru hakkında ret kararı verecektir.
Ev Satın Alırken Yönetim Planı
Yeni bir ev alırken genellikle yönetim planı incelenmektedir. Halbuki yeni malik, ev satın aldığı site veya apartmandaki toplu yaşam kurallarına ilişkin yönetim planıyla bağlıdır. Yönetim planı kat malikine haklar tanıdığı gibi birtakım borçlar da tanımaktadır. Ayrıca birtakım yükümlülükler de yüklemektedir.
Genel itibariyle taşınmazda yapılacak tadilatlar, ödenecek aidatlar, yönetim ve apartman işleyişi, toplu yaşamaya ilişkin saat kuralları, otopark, bahçe ve benzeri hususların kullanımında yönetim planı düzenleme yapmıştır. Kat malikleri bu düzenlemelere uymak zorundadır.
Bu nedenle yeni bir ev alırken, kat malikinin hangi kurallara bağlı olacağını bilmesi önemlidir. Zira birtakım kurallar kat malikinin o evi almaktan beklediği faydayı sağlamayabilir.
Hukuki açıdan değerlendirme yapabilmek ve kat malikinin hak ve yükümlülüklerini doğru şekilde tespit edebilmek için ev satın almadan önce konusunda uzman bir avukattan görüş almak faydalı olacaktır.
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
Toplu yaşamın sürdürülebilmesi için hazırlanan yönetim planı, kat maliklerinin menfaatine düzenlenmelidir. Zira yönetim planının asıl amacı, sitede veya apartmanda yaşayan kişilerin hayatını kolaylaştırmaktır.
Yönetim planı düzenlenirken, hükümlerinin açık ve anlaşılabilir olması oldukça önemlidir. Farklı anlamlara gelebilecek, muğlak olan veya karıştırılması mümkün olan hükümlerin yönetim planında yer almamasına dikkat edilmelidir.
Şüphesiz ki yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve diğer mevzuat hükümlerine aykırı nitelikte hükümler teşkil etmemelidir.
Site veya apartmanın kendine özgü koşulları, yönetim planında buna uygun düzenlemeler yapılmasını gerektirebilir. Bu nedenle şablon yönetim planı kullanılması, ileride uyuşmazlık çıkmasına sebep olabilir. Her site veya apartmanın koşullarına uygun şekilde yönetim planı düzenlemesi şarttır.
Yönetim Planında Hüküm Yoksa Ne Yapılır?
Yönetim planı hazırlanırken eksik veya hatalı düzenlemeler yapılması halinde bazı uyuşmazlıklar yönetim planı çerçevesinde çözülmeyebilir. Yahut mevcut uyuşmazlık önceden beklenmeyecek bir uyuşmazlık olabilir. Bu tür durumlarda, yönetim planında hüküm yoksa ne yapılacağı sıkça sorulmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28’de, yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıkların Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanacağı düzenlenmiştir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Bazı durumlarda yönetim planının değiştirilmesi gerekebilir. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kanun’daki 4/5 çoğunluk emredici nitelikte olup değiştirilemez.
Örneğin 100 kat malikinin bulunduğu bir apartmanda yönetim plânının değiştirilebilmesi için en az 80 malikin yönetim planının değiştirilmesi yönünde oy kullanması gerekir.
Belirtelim ki yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluk toplantıya katılan maliklerin değil tüm maliklerin beşte dördüdür. Buradan çıkan sonuç, tüm kat malikleri tarafından imzalanan yönetim planını, daha sonra kat maliklerinin beşte dördü çoğunlukla değiştirilebilmektedir.
Yönetim Planı Nasıl İptal Edilir?
Yasaya ve emredici kurallara aykırı bir hüküm yönetim planında yer almışsa yönetim planının İptal edilmesi mümkündür. Bu tür durumlarda kat maliki, diğer kat malikleri ile aykırı bir yönetim planı hükmünün iptali konusunda anlaşamazsa bu hükme karşı hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’te, hâkimin müdahalesi düzenlenmiştir. Hâkimin müdahalesi istemiyle açılan davada, yönetim planı incelenerek bu hükmün aykırılığının tespit edilmesi halinde İptal edilebilmesi mümkündür.
Öte yandan yasaya açıkça aykırı olan bir hükmün batıl olması da mümkündür. Bu durumda mahkeme tarafından yönetim planındaki hükmün batıl olduğu tespit edilir.
Kanuna veya emredici kuralları açıkça aykırı olmayan yönetim planı hükmünün ise mahkeme tarafından iptali mümkün olmadığından, bu hükmün kat malikleri tarafından beşte dört çoğunluk ile değiştirilmesi gerekir.
Yönetim Planı Bağlayıcı Mıdır?
Toplu yaşamın kuralları önceden yönetim planıyla belirlenmektedir. Kat malikleri, kat mülkiyeti kurulurken imzalamış oldukları yönetim planıyla bağlıdır.
Site ve apartman yönetim planı ve bu yönetim planında sonradan yapılan değişiklikler, bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Genellikle, “mirasçılar yönetim planıyla bağlı mıdır”, “yeni malik yönetim planıyla bağlı mıdır”, “kiracı yönetim planıyla bağlı mıdır” veya “taşınmazı yeni satın alan yönetim planıyla bağlı mıdır” şeklinde sorular sorulmaktadır.
Bu konuda kanun koyucu, toplu yaşam kurallarının bağlayıcılığı sebebiyle kat maliki sıfatının değişmesi halinde yönetim planının bağlayıcı olduğunu düzenlemiştir. Örneğin, kat malikinin vefat etmesi halinde bunun mirasçıları yahut taşınmazı satın alan yeni malik yönetim planıyla bağlıdır.
Yönetici ve denetçiler yönetim planında yer alan hükümlerle bağlıdır. Aynı zamanda apartman ve sitenin işleyişiyle ilgili olduğundan, kiracı yönetim planıyla bağlıdır.
Yönetim Planı Ne Zaman Düzenlenir?
Apartman veya sitelerde kat mülkiyeti kurulurken talep edilen belgelerden birisi de yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde, “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı” kat mülkiyeti için gerekli belgeler arasında sayılmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 14’e göre, kat irtifakının kurulması sırasında arsa sahibinin veya tüm maliklerin imzalamış olduğu yönetim planının tapu dairesine verilmesi gerekir. Öte yandan kat irtifakının kurulduğu sırada yönetim planı tapu dairesine verilmiş ise kat mülkiyetine geçildiği sırada yeniden yönetim planının sunulması aranmaz.
Uygulamada yaşanan tereddüt nedeniyle, kat malikleri “ne zamana kadar yönetim planının hazırlanması gerekir” sorusunun cevabını merak etmektedir. Yukarıdaki hükümlere göre kat irtifakı kurulmadan önce yönetim planı konusunda kat maliklerince mutabık kalınması gerekir. Tapuya yönetim planının sunulması kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması sırasında aranan belgelerden olduğundan, ihtilaf yaşanmaması için kat maliklerinin bu konuda önceden anlaşmış olması gerekir.
Yönetim Planıyla İlgili Davalar Hangi Mahkemede Açılır?
Yönetim planı taşınmazın aynıyla ilgili davalardan olduğundan yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir.
Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir.
Yönetim planı nereden temin edilir?
Kat irtifakı yahut kat mülkiyetinin kurulduğu sırada yönetim planının tapuya verilmesi gerekir. Tapu kayıtları, ilgilisine her zaman açıktır. Bu nedenle kat malikleri tapu sicillerini inceleyebilecektir.
Yönetim planını temin etmek isteyen kat maliki ilgili sıfatına sahip olduğundan, taşınmazın bağlı bulunduğu tapuya başvurarak yönetim planının kendisine gösterilmesini isteyebilir.
Apartman veya sitenin en önemli metni olan yönetim planı, uzmanlık gerektiren ve taşınmazla ilgili oldukça önemli sorumluluklar yükleyen bir sözleşmedir. Bu nedenle yönetim planının hazırlanması ve değiştirilmesinin avukat tarafından hazırlanması faydalı olur.
Yönetim planı hakkında daha fazla bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
