Bu yazımızda apartman yönetimi kurulmasıyla ilgili temel bilgileri içeren hususları paylaşacağız.
Apartman Yönetimi
Apartman yönetimi, bir apartmanda yaşayan bireylerin ortak ihtiyaçlarını karşılamak bina ve çevresinin düzenini sağlamak, ortak kullanım alanın bakımını yapmak için kurulan bir yönetim organıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince apartman yönetimi kurmak için öncelikle apartman sakinlerinin bir araya gelerek bir yönetim kurulu oluşturması gerekmektedir. Yönetim için sadece bir apartman yöneticisi seçilebileceği gibi üç kişilik yönetim kurulu da oluşturulabilir.
Kat Mülkiyeti Kanununa göre bir apartmanın sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur.
Yöneticinin Atanması
Yöneticinin kat malikleri tarafından seçilmesi durumunda çifte çoğunluk şartı aranmıştır. KMK m. 34’e göre ‘Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.’ denilmekle bu husus düzenlenmiştir.
Kat Malikleri Kurulu her yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Bu toplantıda yönetici yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Eğer Kat Malikleri Kurulu bir yönetici seçememişlerse hakimin müdahalesini isteyebilirler. Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. (KMK m. 34)
Sulh mahkemesince atanan yönetici altı ay geçmedikçe değiştirilemez.
Apartman Yönetimi ve Yöneticinin Görevleri
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
- Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Apartman Yönetimi Kuralları: Yönetim Planı
Yönetim kurulu oluşturulduktan sonra yönetim planı hazırlanmalıdır. Yönetim planı; bir apartmanın ya da sitenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir belgedir.
Yönetim planı ilk olarak binayı yapan müteahhit tarafından hazırlanır ve tapu siciline kaydedilir. Sonrasında ise kat malikleri kurulu yeterli çoğunluğu sağlayarak bu belgeyi her zaman değiştirebilir. Değişiklik yapılması için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oy çokluğu gereklidir. Yapılan değişikliğin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne götürülüp kütüğün beyanlar hanesine kaydedilmesi gereklidir.
Yönetim planında yapılan değişikler bütün kat maliklerini ve yöneticiyi bağlar.
Yönetim planında düzenlenmeyen bir husus Kat Mülkiyeti Kanunu, kanunda hüküm bulunmayan hallerde uygun düştüğü ölçüde Medeni Kanun hükümlerine göre çözülür.
Yönetim planı Tapu Müdürlüğünden de alınabilir. Bunun için herhangi bir kat malikinin ya da yöneticinin ilgili tapu dairesine giderek, binaya ya da siteye ait yönetim planını talep etmesi yeterlidir.
Yönetim Planında Düzenlenebilecek Hususlar
Yönetim planında yer verilecek konular şunlardır:
- Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulacak kurallara
- Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım usulüne ilişkin temel prensiplere
- Ortak alanların kullanımına ve bakımına dair hangi kuralların uygulanacağına,
- Genel giderlere kimlerin hangi oranda katlanacağı,
- Kat malikleri kurulunun toplantı ve çağrı usulüne,
- Yöneticinin görevlerine,
- Yöneticinin gelir / giderler ve sair hususlara ilişkin kimlere hangi zamanlarda hesap vereceğine ve
- Hesapların ne zaman hangi usullerde kimler tarafından denetleneceğine ilişkin hükümler bulunabilir.
Apartman yönetimi ve yönetim planıyla ilgili detaylı bilgi için bize buradan ulaşabilirsiniz.
