1. Depozito (Güvence Bedeli) Nedir?
Depozito, kira sözleşmesinden kaynaklanacak alacakların ve taşınmazda meydana gelebilecek zararların teminat altına alınması için kiracı tarafından kiraya verene ödenen bedeldir. Böylece kiraya veren, kira sözleşmesiyle birlikte kiracının kullanımına bıraktığı taşınmazda doğabilecek zararlara karşı önlem almış olur.
Kira sözleşmesinin imzalanabilmesi için depozito ödenmesi zorunlu değildir. Kiracı ve ev sahibi dilerse depozito kararlaştırmadan kira sözleşmesi imzalayabilirler. Ancak kira sözleşmelerinde genellikle depozito alınmakta, kira sözleşmesi imzalandığı sırada ev sahibine ödenmektedir.
2. Kira Sözleşmesinde Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Kira sözleşmesi için ne kadar depozito verileceği kiracı ve ev sahibi arasında serbestçe kararlaştırılmaktadır. Uygulamada depozito, genellikle bir veya birkaç aylık kira bedeli üzerinden belirlenmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun koyucu depozito bedeline bir üst sınır getirilmiştir. Türk Borçlar Kanunu m. 342’ye göre, depozito bedeli üç aylık kira miktarını aşamaz. Üç aylık kira bedelinden daha fazla depozito alınması halinde, kanunu aşan miktarda yapılan ödemenin kiracıya iadesi gerekir.
MADDE 342
(1) Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
3. Depozito Bedeli Nereye Ödenmelidir?
Uygulamada depozito kira sözleşmesiyle birlikte ev sahibine ödenmekte, kira sözleşmesi sona ermesi üzerine taşınmazda bir hasar yoksa depozito kiracıya iade edilmektedir. Böylece kira sözleşmesi süresi boyunca depozito ev sahibi tarafından saklanmaktadır.
Kanun koyucu, depozito bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, depozitonun ev sahibine yerine bankaya yatırılmasına dair düzenleme yapmıştır. Buna göre kira sözleşmelerinde alınacak depozitonun para olması halinde, depozitonun vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Depozito olarak kıymetli evrak verildiyse, bankaya depo edilir.
MADDE 342
(2) Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle doğabilecek zararlara karşı kiraya verene ödenen bir miktardır. Taşınmazda herhangi bir zarar yoksa depozitonun kiracıya eksiksiz iadesi gerekir. Para olarak verilen depozitonun vadeli bir tasarruf hesabında nemalandırılmasıyla, esasında kiracıya ait olan depozito bedelinin değer kaybetmesi önlenmektedir.
4. Döviz Cinsinden Depozito Verilebilir mi?
Kira sözleşmeleri imzalanırken genellikle para olarak belirli bir miktar depozito alınmakta, aradan uzun yıllar geçtikten sonra aynı miktarda depozito bedeli kiracıya iade edilmektedir. Halbuki enflasyon nedeniyle kiracının depozito bedelinin değeri eksilmektedir. Ayrıca depozito taşınmazın tahliye edileceği tarihte taşınmazda doğabilecek zararları karşılamaya da yetmeyebilmektedir.
Bunun önüne geçmek için kiracı ve ev sahibi, depozito bedelini döviz cinsinden kararlaştırmakta, kira sözleşmesi imzalandığı sırada depozito dolar veya euro cinsinden ev sahibine ödenmektedir. Ancak dövizle sözleşme yapma yasağı nedeniyle döviz cinsinden depozito verilmesinin mümkün olup olmadığı sıklıkla sorulmaktadır.
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 numaralı Tebliği m. 8/1’e göre, bazı sözleşmelerde sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden yahut dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır. Ancak Tebliğ’in 8. maddesinin son fıkrasında, depozito bedelleri için istisna tanınmıştır.
Sonuç olarak, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin 2008-32/34 numaralı Tebliğ’in 8. maddesinin son fıkrasına göre, döviz cinsinden depozito verilmesi mümkündür.
4. Depozito Kiracıya Ne Zaman İade Edilir?
Depozitonun kiracıya iade edilebilmesi için öncelikle kira sözleşmesi sona ermelidir. Kira sözleşmesi devam ederken kiracı depozitonun kendisine iade edilmesini isteyemez. Ayrıca kiracı, sözleşme devam ederken depozitonun kiraya mahsup edilmesini de talep edemez.
Kiracı, kira sözleşmesinin bitmesi üzerine depozitonun kendisine iade edilmesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden bahsedebilmek için anahtarların kiraya verene (ev sahibine) teslim edilmiş olması gerekir. Taşınmazı boşaltarak ev sahibine teslim ettiği konusunda ispat yükü kiracıya aittir.
Kiraya veren, kira sözleşmesiyle birlikte kendisine teslim edilen depozito bedelini, taşınmazda herhangi bir zarar veya hasar yoksa derhal kiracıya iade etmekle yükümlüdür.
Depozitonun bankaya yatırılmış olması halinde ise kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç ayın geçmesi gerekir. TBK m. 342/3’e göre depozitonun yatırıldığı banka, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay geçmedikçe depozitoyu kiracıya iade edemez.
MADDE 342
(3) Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
6. Hangi Durumlarda Depozito İade Edilmez?
Depozito, kira sözleşmesi nedeniyle taşınmazda meydana gelebilecek hasar ve zararları teminat altına alabilmek amacıyla ödenir. Bu nedenle bazı durumlarda depozito bedelinin kiracıya geri ödenmesi gerekmez. Örneğin;
- Kiracının taşınmaza veya demirbaşlara zarar vermiş olması,
- Evdeki demirbaşları giderken götürmesi veya çalması,
- Ödenmemiş eksik kiraların veya aidatların bulunması,
- Ödenmemiş elektrik, su vb. giderlerin bulunması,
- Ev eşyalı olarak kiraya verilmişse evdeki eşyaların zarar görmesi.
7. Kiracı Evden Çıkarken Eve Zarar Vermişse Ne Yapılmalıdır?
Kiracının evi boşaltması üzerine taşınmazda veya demirbaşlarda hasar bulunması halinde kiraya veren (ev sahibi) gecikmeksizin eşyalardaki zararın fotoğrafını ve videosunu çekmeli ve mümkünse bunu tutanak altına almalıdır.
Kiracının eve zarar vererek boşaltması halinde en sağlıklı yol delil tespiti yoluna başvurarak taşınmazdaki zararı mahkeme kanalıyla tespit ettirilmesini sağlamaktır. Böylece kiraya veren hak kaybı yaşamadan taşınmazdaki zararlarını kiracıdan eksiksiz talep edebilecektir.
Kiracı evi boşaltırken kiraya veren tarafından taşınmazın durumu gözden geçirilmelidir. Taşınmazda herhangi bir hasar, eksiklik veya ayıp bulunması halinde bu durum derhal kiracıya yazılı olarak bildirilmelidir. Taşınmazdaki zararın derhal kiracıya bildirilmemesi halinde TBK m. 335 gereğince kiracı sorumluluktan kurtulur.
MADDE 335
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
8. Depozito (Güvence Bedeli) ile İlgili Yargıtay Kararları
Depozito (güvence bedeli) ile ilgili emsal nitelikteki Yargıtay Kararları aşağıda paylaşılmıştır.
3. HD., E. 2017/9846 K. 2018/8629 T. 18.09.2018
“Davaya konu taşınmazın anahtarlarının notere tevdi edildiğine ilişkin ihtarın 14.11.2011 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davalı tarafından taşınmazdaki hasar durumunun tespiti için İstanbul 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/6 D. İş sayılı dosyasında 19.01.2012 tarihli davalı talebi üzerine; keşif yapılarak taşınmazın boya ve parkelerinin cilalanması için 8.000 TL hasar bedeli belirlendiği görülmektedir. Davalı kiraya veren tahliyenin hemen sonrası taşınmazdaki hasarlar yönünden davacı kiracıya yazılı bildirimde bulunmamıştır.
Davalı kiraya veren TBK 335 uyarınca kiralananı teslim aldığı 14.11.2011 tarihinden hemen sonra davacı kiracıya yazılı olarak hasar bildirimde bulunmadığından, davacı kiracı hor kullanma tazminat sorumluluğundan kurtulmuştur. Mahkemece bu husus dikkate alınarak davacı kiracının talebi konusunda karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.”
3. HD., E. 2018/1406 K. 2019/7133 T. 25.9.2019
“Somut olaya gelince, davacı tarafından kira sözleşmesi uyarınca verilen 3.500,00 TL depozito bedelinin iadesi amacıyla davalı aleyhinde icra takibi başlatıldığı, 14.02.2014 tarihli icra takibinde talebin, 3.500,00 TL olan asıl alacak ile sınırlandırıldığı, ayrıca işlemiş faiz talebinde bulunulmadığı anlaşılmıştır. Mahkemece hükme esas alınan raporda ise, 17.10.2012- 20.04.2014 tarihleri arasındaki dönem için faiz hesabı yapılarak, davacının bu dönem için 423,84 TL depozito faizi bakımından alacaklı olduğu belirlenmiş, dava konusu depozito alacağı, faiz bedeli de dahil edilerek hesaplanmıştır. Davacının icra takibinde bu yönde bir talebi olmadığı gibi taraflar arasındaki kira sözleşmesinde depozito bedelinden faiz talep edilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir.
O halde mahkemece, davacının faiz talebinde bulunmadığı gözetilerek depozito alacak miktarının belirlenmesi gerekirken taleple bağlılık kuralına aykırı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
6. HD., E. 2014/8945 K. 2014/11013 T. 14.10.2014
“Davacı kiracı 19.08.2011 tarihinde başlattığı icra takibinde 1.500 USD depozito bedeli ve 166 USD işlemiş faizin davalıdan tahsilini istemiş, davalı ise süresinde borca itiraz ederek takibin durmasını sağlamıştır. İtirazın iptali istemiyle açılan işbu davada mahkemece; tahliye tarihi itibariyle aidat, su, elektrik ve doğalgaz borçlarını depozito bedelinden düşerek kalan tutar üzerinden itirazın iptaline karar vermiştir. Sözleşmenin 2.maddesinde depozitonun iade koşulları belirlenmiş olup depozitonun iadesine karar verilebilmesi için kiralananda herhangi bir hasar ve zararın bulunmaması gerekir. Oysaki davalı tarafından davacı aleyhine hor kullanma iddiası ile açılan davada (Kadıköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1471 esas sayılı dosyası) mahkemece 3.060 TL hor kullanma bedeli ve 268 TL yedi günlük tamirat süresi kira alacağının tahsiline karar verilmiş ancak karar henüz kesinleşmemiştir. Şu durumda mahkemece davalının hor kullanma iddiası ile Kadıköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1471 esas sayılı dosyası ile açtığı dava bekletici mesele yapılarak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.”
6. HD., E. 2013/5339 K. 2013/16264 T. 4.12.2013
“Taraflar arasında 17.11.2007 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiracı tarafından 3000 USD depozito verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 8. maddesine göre tahliye halinde taşınmazın kira, elektrik, su, doğalgaz yönetim giderleri sıfırlanıp taşınmazın hasarsız olarak boş teslimini takiben depozito bedeli kiracıya iade edilecektir. Davalılar vekili anahtar tesliminin Ocak 2009 tarihinde gerçekleştiğini belirterek 2008 yılı Aralık ayı ile, 2009 yılı Ocak ayı kira bedellerinin ödenmediğini ayrıca makul süre kirasının da ödemesi gerektiğini belirterek buna ilişkin alacaklarını depozitoya mahsup ettiklerini savunmaktadır. Sözleşmenin 8. maddesine göre depozitonun kira alacağını da kapsadığı anlaşılmaktadır. Davalılar vekili tarafından yargılama sürecinde (…) 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012 /1420 E sayılı dosyasında tahliye tarihine kadar ödenmeyen kiralar ile makul süre kirasının tahsili için alacak davası açıldığı, bu dava sonucunda davanın kısmen kabulüne karar verildiği ancak kararın henüz kesinleşmediği görülmektedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş söz konusu kararın kesinleşmesi beklenerek sonucuna göre davalıların ödenmeyen kira alacağı ve makul süre kira alacağı var ise takas-mahsup defi üzerinde de durularak sonucuna göre bir karar vermek olmalıdır.”
Kira sözleşmelerinde depozito verilmesi hakkında daha fazla bilgi için bize buradan ulaşabilirsiniz.