Konut Olarak Kiralanan Yerlerin İş Yeri Olarak Kullanılması

Giriş

Konut olarak kiralanan bir taşınmazın kiracı tarafından iş yeri olarak kullanılması, hem Borçlar Kanunu hem de Kat Mülkiyeti Kanunu açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu durum taraflar arasında sözleşmenin feshi, tahliye, tazminat ve hatta ortak yaşam düzeninin ihlali gibi çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle İzmir gibi büyük şehirlerde, konut stokunun ticari faaliyete açılması yaygınlaştıkça, bu konu her geçen gün daha fazla dava dosyasına konu olmaktadır.

1. Konut Kiraları ve Kullanım Amacı: Hukuki Çerçeve

1.1. Sözleşmede Belirtilen Kullanım Amacı

Bir kira sözleşmesinde taşınmazın “konut” amacıyla kiralandığı açıkça belirtilmişse, kiracı bu amacı değiştiremez. Yani sözleşmeye göre sadece oturma amacıyla kullanılan yer, kiracının tek taraflı kararıyla iş yerine çevrilemez. Kullanım amacının değiştirilmesi, ancak kiraya verenin yazılı izni ile mümkündür.

1.2. Konut–İşyeri Ayrımı

Konut, barınma ihtiyacını karşılamak için kullanılırken; iş yeri, ticari gelir sağlamak amacıyla faaliyet yürütülen yerlerdir. Örneğin bir apartman dairesinde terzilik yapmak, güzellik salonu açmak, yoga stüdyosu işletmek gibi eylemler iş yeri kullanımına girer. Bu durumda yalnızca kiraya verenin izni yetmez, apartman yönetiminin ve tüm maliklerin muvafakati de gerekebilir.

2. Konutun İş Yeri Olarak Kullanılmasının Sonuçları

2.1. Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Hakkı

Kiracı, taşınmazı amacı dışında kullanmaya başladığında kiraya veren, Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca ihtar çekerek kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını bildirip, sözleşmeyi feshederek tahliye talep edebilir.

2.2. Tazminat ve Zarar Talebi

Konutun ticari faaliyet sonucu aşırı yıpranması, tesisatın amacı dışında kullanılması, ortak yaşam alanında gürültü, çevre rahatsızlığı gibi nedenlerle kiraya veren tazminat davası açabilir. Ayrıca apartman yönetimi de ortak yaşam kurallarının ihlali gerekçesiyle dava açabilir.

2.3. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Site Kuralları

Birçok apartman yönetmeliği, bağımsız bölümlerin iş yeri olarak kullanılmasını açıkça yasaklar. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir bağımsız bölümün konut dışında kullanımı için tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekir. Bu nedenle sadece sözleşmeye değil, binanın yönetim planına da dikkat edilmelidir.

3. Uygulamada Sık Karşılaşılan Senaryolar

• Sessizce İşletilen Güzellik Salonu

Özellikle İzmir’in Karşıyaka, Bornova ve Buca ilçelerinde konut dairelerinde kuaförlük, cilt bakımı, masaj salonu gibi faaliyetlerin işletildiği sıkça görülmektedir. Ancak bu tür işletmeler, apartman sakinlerinden rahatsızlık şikâyeti geldiğinde hızlıca yargı süreciyle karşılaşabilmektedir.

• Home Office Gibi Göstermek

Bazı kiracılar, faaliyetlerini “home office” olarak tanıtarak aslında iş yeri faaliyetlerini konutta sürdürmektedir. Ancak fatura düzenleme, müşteri kabulü veya reklam yapma gibi unsurlar varsa bu durum iş yeri kullanımı sayılır.

• Online Ticaret & Depolama

Konut dairelerinde stok yapma, paketleme, kargo gönderimi gibi faaliyetler de ticari kullanım olarak değerlendirilebilir. Bu durumda da kira sözleşmesinin ihlali söz konusudur.

4. Kiracının Hakları ve Savunmaları

4.1. Kiraya Verenin Rızası Varsa?

Kiraya verenin yazılı izni varsa bu durum sözleşmenin ihlalini ortadan kaldırabilir. Ancak bu yeterli değildir. Apartman yönetim planı ve Kat Mülkiyeti hükümleri de dikkate alınmalıdır.

4.2. İşletme Ruhsatı Alındıysa?

Kiracı iş yeri ruhsatı almış olabilir. Ancak bu durum, konutun amaç dışı kullanımı nedeniyle oluşabilecek tahliye davasına engel değildir. Ruhsat verilmiş olması hukuki izni doğrudan meşrulaştırmaz.

4.3. Tahliye Davasına Nasıl Cevap Verilir?

Kiracı, faaliyetin çok sınırlı olduğunu, çevreyi rahatsız etmediğini, zarara yol açmadığını ileri sürerek tahliye davasında savunma yapabilir. Ancak genellikle sözleşmeye aykırılık sabitse, mahkemeler kiraya vereni haklı bulmaktadır.

5. İzmir’de Görülen Uyuşmazlıklar

İzmir’de bu tip uyuşmazlıklar özellikle:

• Bornova’da öğrencilere kiralanan dairelerin özel ders ofisi olarak kullanılması,

• Bayraklı’da avukatlık ofisi, muhasebe bürosu gibi işletmelerin mesken olarak kiralanan ofislerde açılması,

• Konak ve Alsancak’ta butik mağazaların ya da güzellik salonlarının apartman dairelerine taşınması,
  gibi örneklerle sıkça gündeme gelmektedir.

Bu davalarda apartman yöneticileri ya da diğer kat maliklerinin şikâyetiyle hem tahliye hem de faaliyetin durdurulması yönünde davalar açılmaktadır.

6. Nasıl Hareket Edilmeli?

Kiracılar için:

• Sözleşmede yer alan “konut” ibaresine mutlaka dikkat edilmeli,

• İş yeri faaliyeti planlanıyorsa kiraya verenle yazılı protokol yapılmalı,

• Kat maliklerinden oy birliği alınmadan işe başlanmamalı.

Kiraya Verenler için:

• Kira sözleşmesine açık kullanım amacı eklenmeli,

• Sözleşme sürecinde konutun iş yeri olarak kullanılmayacağı açıkça belirtilmeli,

• Faaliyet tespit edildiğinde ihtarname gönderilerek yasal sürece başlanmalı.

7. Avukat Desteği Ne Sağlar?

İzmir’de bu tür kira kaynaklı uyuşmazlıklar arttığı için, bir kira hukuku avukatı ile süreci yürütmek, hem kiracı hem de kiraya veren açısından büyük avantaj sağlar. Avukat;

• Sözleşmenin analizini yapar,

• Fesih ya da savunma dilekçesini hazırlar,

• Tahliye sürecini başlatır veya engeller,

• Kat mülkiyetiyle ilgili yönetmeliklere göre yol haritası çizer.

8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

❓ Konut kiralayıp iş yeri olarak kullanmak yasal mı?

Yalnızca kiraya verenin ve tüm kat maliklerinin yazılı izni varsa evet. Aksi hâlde hukuki ihlal sayılır.

❓ Bu durumda tahliye edilir miyim?

Evet, kiraya veren sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.

❓ Yazılı izin alırsam yeterli olur mu?

Yönetim planı ve kat maliklerinin kararı da ayrıca gerekir.

❓ İş yeri ruhsatım var ama tahliye edildim, ne yapabilirim?

Ruhsat, kira sözleşmesindeki kullanım amacını değiştirmez. Avukat aracılığıyla savunma yapılabilir.