Kiracı Taşınmaza Yaptığı Masrafları İsteyebilir Mi?
Giriş
Kiracının taşınmazda oturduğu sırada yaptığı masraflar, genellikle kiracı ve ev sahibi arasında potansiyel bir hukuki konu teşkil eder. Bu makalede, kiracının taşınmaz mal üzerinde gerçekleştirdiği masrafları talep etme hakkını anlamak için temel bilgileri ele alacağız.
Zorunlu ve Faydalı Masraflar Nelerdir?
Kiracının taşınmaza yaptığı masrafları üç farklı şekilde ayırabiliriz; zorunlu masraflar, faydalı masraflar ve lüks masraflar.
Zorunlu masraflar; kiralananın değerinin düşmesine engel olan, kullanımının yahut bozulmasının aşırı derecede güçleşmesini önleyen masraflardır. Örneğin taşınmazın bozulan su tesisatının tamiri zorunlu bir masraftır.
Faydalı masraflar; yapılması zorunlu olmayan ancak kiralananı iyileştirici yenilik ve değişikliklerdir. Faydalı masraflar da kiralananın değerinde artış meydana getirir ancak buradaki önemli kriter, bu yapılan yenilik ve değişikliklerin kiralananın kullanım durumunu iyileştirici ancak vazgeçilebilir nitelikte olmasıdır. Örneğin kapı kollarının değiştirilmesi, çalışmayan panjurların yaptırılması gibi.
Lüks masraflar; zorunlu ve faydalı masraflar dışında kalan, kiracının kendi isteğiyle yapmış olduğu keyfiyete dayalı harcamalardır. Örneğin kiralanan taşınmazda sağlam ve kullanılabilir durumda olan kapı ve parkelerin daha pahalı bir modeliyle değiştirilmesi.
Kiracı Taşınmaza Yaptığı Hangi Masrafları İsteyebilir?
Türk Borçlar Kanunu m. 321; “- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
Kiracının sözleşmenin bitiminde kiraya konu taşınmazı aynen teslim yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu nedenle kiracı, kiraya verenin rızası olmadan faydalı veya lüks masraflar yapmışsa, kiraya veren taşınmazın eski haline getirilmesini isteyebilir. Bu durumda kiracı yaptığı masrafları talep edemeyeceği gibi, eski haline getirmeden doğan masraflara katlanır.
Kiraya veren yapılan yenilik ve değişikliklere yazılı olarak rıza gösterirse veya yapılan değişiklikleri benimserse, kiralananın eski haline getirilmesini talep edemez. Kiraya verenin yapılan değişiklikleri benimsemesine örnek olarak; kiraya verenin değişiklikleri kabul ederek kiralananı satması veya tekrar kiraya vermesi verilebilir. Bu durumda kiracı yapılan değişiklikler sebebiyle kiralananda meydana gelen değer artışını kiraya verenden isteyebilir.
Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.
Kiracı, kiralanana yaptığı lüks masrafları talep edemez. Ancak söküp götürülmesi mümkün olan lüks masrafları mülk sahibinden talep edebilir.
Taraflar kira sözleşmesine kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilemeyeceğine ilişkin hüküm düzenleyebilirler. Bu durumda kiracının yapmış olduğu masraflar neticesinde bir değer artışı meydana gelmiş olsa dahi, bunu talep edemeyecektir.
Kiralanan Taşınmaza Yapılan Masraflar Nasıl Hesaplanır?
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bu değerler birbirlerine oranlanmalı, böylece kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalıdır.
Konuyla İlgili Emsal Karar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/17141 E. 2013/9733 K. Sayılı 02.06.2013 tarihli kararı;
“Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları Borçlar Kanunu’nun, 414. Maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır.
Öte yandan davacı kiralananı kullanmaya devam etmektedir. Bu sebeple faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden mahkemece ek rapor alınarak ya da yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir.
Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalının sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava reddedilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden imalat değerleri üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.”
“Kiracı Taşınmaza Yaptığı Masrafları İsteyebilir Mi?” konusu ile ilgili daha detaylı bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
Add a Comment