İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira hukukunda tahliye davaları arasında en çok rastlanan davalardan olarak olarak gösterilebilir. Uygun şartların oluşması halinde, ev sahibi konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Bu yazımızda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkındaki bilgilere yer vereceğiz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan (ev sahibi) veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan davadır.
Buna göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılabilir. Bu haller TBK’nın 350. ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.
TBK m. 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
TBK m. 351: “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
1. Konut İhtiyacının Varlığı
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk ve torunları), üstsoyu (anne babası ve onların anne babaları), kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Yukarıda sayılan kişilerin dışındakiler için ihtiyaca dayanılarak tahliye davası açılamaz.
2. İhtiyacın Gerçek, Zorunlu ve Samimi Olması
İleri sürülen ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekir. Süreklilik unsuru, ev sahibinin konuta çok kısa süreliğine ihtiyaç duyması değil, belirli bir zaman dilimi için ihtiyacı olmasıdır. Samimi ve zorunlu olması ise davanın yalnızca kiracıyı tahliye edebilmek amacıyla açılması değil, gerçekten ortada ciddi ve zorunlu bir ihtiyacın bulunmasıdır.
Örneğin kiraya verenin kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmesini gerektirmesi, ev sahibinin çocuklarının evlenmesi hallerinde bu unsurlar karşılanmaktadır.
İhtiyacın ileri sürüldüğü anda mevcut olması gerekir. Çok uzun zaman sonra söz konusu olacak bir ihtiyaç için tahliye istenemez.
3. Davanın Süresinde Açılması
Konut ihtiyacına dayalı tahliye davalarında dava açabilme süresi, kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması haline göre ikili bir ayrımla hüküm altına alınmıştır.
Kira sözleşmesi belirli süreli ise, kira sözleşmesinin sonu dava açma süresidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kira sözleşmesinin feshindeki dönemlere ve bildirim sürelerine göre tespit edilecek olan tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde bir ay içinde dava ikame edilebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirim süresi dikkate alınmaktadır. Bu sürelerden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır.
Bu sürelere uyulmadan açılan davalarda, diğer bütün koşullar gerçekleşse dahi dava reddolunur.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası İçin İhtar Zorunlu Mu?
Sözleşmenin belirli süreli olması halinde sürenin sona ermesi akabinde hiçbir ihtar ve bildirime gerek kalmaksızın bir ay içinde dava ikame edilebilecektir.
TBK’nın 347. maddesi doğrultusunda kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmaması halinde sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış olacaktır. Bu durumda da hiçbir ihtar ve bildirime gerek olmadan yenilenin sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava ikame edilebilecektir.
TBK’nın 329. maddesi uyarınca; belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olup kiraya verenin altı aylık fesih döneminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içinde davayı açmak zorundadır.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hakkı
Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesi için dava açılması için, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve davanın altı ay sonra veya sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk mahkemesidir.
Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştikten sonra kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasıyla ilgili daha fazla bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.
