Fahiş olarak artırılan aidata itiraz, günümüzde sıkça açılan davalardandır. Gelişen ekonomik koşullar çerçevesinde apartman veya site giderlerinin artması, aidat miktarının fahiş miktarda artırılmasına sebep olabilir. Bu tür durumlarda işletme giderleri aşacak şekilde yüksek aidat istenmesi için kat malikleri kurulu kararı alınmaktadır. Yüksek miktarda istenen aidata ise dava yoluyla engel olunabilmektedir.
Aidat Nedir?
Aidat, toplu yaşamın bulunduğu site, apartman vb. yerlerden ortak giderlerin karşılanması için her ay düzenli olarak yapılan ödemedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde, ortak giderleri için ödenecek aidatın hangi giderleri kapsadığı belirtilmiştir. Buna göre, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, su, elektrik, temizlik, kalorifer gibi ortak işletme giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler, toplanan aidatlardan karşılanır.
Aidatı Kim Öder?
Aidat, kural olarak kat maliki tarafından ödenir. Bu nedenle aidat ödeme yükümlülüğünün asıl sorumlusu ev sahibidir. Ancak kira sözleşmelerinde kiracı ve ev sahibi, aidatın kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırmaktadır. Ev sahibi, kira sözleşmesine rağmen aidat ödemek zorunda kalırsa ödediği miktarı kiracıdan isteyebilir.
Öte yandan Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22/1’de, “Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur” denilerek kiracının da aidat ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemiştir.
Öyleyse hem kat maliki (ev sahibi) hem de kiracı, aidat borcundan birlikte sorumludur.
Yüksek İstenen Aidata Nasıl İtiraz Edilir?
Aidat miktarı, kat malikleri kurulunda karara bağlanır. Apartman yahut site için hazırlanan gelecek döneme ilişkin harcama tahminine dayalı işletme projesi, aidat miktarının belirlenmesinde önem arz eder. İşletme projesinde ilgili yılda yapılacak masraflar tespit edilerek bunun üzerinden aidat miktarı belirlenir.
Aidat, kat malikleri kurulu kararıyla belirlenir. Bu nedenle fahiş miktarda belirlenen aidat için kat malikleri kurulu kararının iptali istemiyle sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Aidat miktarına itiraz, apartman veya site için yapılacak harcama kalemlerinin fahiş üzerinde bir aidat istemine dayanır.
Yüksek aidat ödenmesine itiraz halinde, mahkemece yapılacak incelemede işletmedeki giderler ve apartmanın, sitenin vb. somut olaya ilişkin mevcut koşulları göz önüne alınarak aidat miktarının yüksek olup olmadığı tespit edilir.
Kiracının Fahiş Aidata İtiraz Etme Hakkı Var Mı?
Kira sözleşmesi yapılan taşınmazlarda aidat çoğu zaman kiracı tarafından ödenmektedir. Bu nedenle kiracının yüksek aidata itiraz etme hakkının bulunup bulunmadığı sıklıkla sorulmaktadır.
Yukarıda açıkladığımız üzere, aidat miktarı kat malikleri kurulu kararıyla belirlenmektedir. Kat malikleri kurulu kararına karşı ancak kat malikleri, yani ev sahipleri itiraz edebilir. Bu nedenle fahiş aidat miktarına karşı kiracının kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma hakkı yoktur.
Kural bu olmakla birlikte istisnai hallerde, kiracı, fahiş aidat miktarına karşı kat malikleri kurulu kararının iptalini isteyebilir. Ancak kiracının dava açabilmesi için yüksek aidat ödenmesine ilişkin kararın, onun hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici olması gerekir.
Fahiş Aidat Kararına Ne Zamana Kadar İtiraz Edilebilir?
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, kurul toplantısına katılarak aykırı oy kullanan her malik, karar tarihinden itibaren fahiş aidat miktarına karşı bir ay içerisinde dava açabilir.
Kurul toplantısına katılmayan her malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her halde altı ay içerisinde fahiş aidat miktarına karşı dava açabilir.
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaksızın fahiş olarak artırılan aidata itiraz edilebilir.
Yüksek Aidata Kiracının Dava Açabileceğine İlişkin Yargıtay Kararı
“Kiracı aidata itiraz edebilir mi” sorusu sıkça sorulmaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, kiracının kat malikleri kuruluna karşı dava açabilmesi için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerektiğine hükmetmiştir.
Kiracı, yüksek aidat miktarıyla ilgili hak ve yararlarının zedelendiğini ispatlayabildiği ölçüde, fahiş kiranın düşürülmesi için dava açabilecektir.
20. HD., E. 2019/3269 K. 2019/6235 T. 4.11.2019“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” hükmü düzenlenmiştir. Ana kural bu olmakla birlikte anataşınmazda kat maliki olmayıp da bir bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli bir biçimde yararlanan kimseler de 33. madde hükmünce mahkemeye başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirler. Ancak bunlar, bu konuda kat maliki gibi geniş haklara sahip değillerdir. Bu kişilerin kat malikleri kuruluna karşı dava açmak için alınan kararın özel bir çıkar ile ilgili olması, hak ve yararlarını doğrudan zedeleyici nitelikte bulunması gerekir.” |
Fahiş aidat miktarına itiraz hakkında daha fazla bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.