Giriş
Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli oranlarda hakkı bulunmaktadır. Ancak bu ortaklık zaman içinde taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Bu nedenle en çok başvurulan dava türlerinden biri, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Bu davada taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılması ya da aynen taksim yoluyla paydaşlara devredilmesi mümkündür. Ancak süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri de ön alım (şufa) hakkıdır.
Ön Alım (Şufa) Hakkının Hukuki Niteliği
Ön alım hakkı, bir paydaşın, diğer paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde devralma önceliğini kullanabilmesini ifade eder. Bu hak sayesinde taşınmazdaki paydaşlık yapısı korunmakta ve ortaklığın istenmeyen kişilerle genişlemesi önlenmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen ön alım hakkı, paydaşlara özel bir koruma sağlamaktadır. Paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Bu durum özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında önem arz eder, çünkü satış yolu ile tasfiye halinde yeni alıcıların ortaklığa dahil olması söz konusu olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ön Alım Hakkı
Ortaklığın giderilmesi davalarında genellikle satış yoluna gidilmektedir. Satış açık artırma suretiyle yapıldığından, üçüncü kişiler de payı satın alabilmektedir. Bu durumda mevcut paydaşların ön alım hakkını kullanmaları gündeme gelir. Ancak Yargıtay uygulamasında ön alım hakkının doğrudan açık artırmalarda değil, üçüncü kişiye satışta kullanılabileceği yönünde kararlar mevcuttur.
Örneğin, paydaşın kendi rızasıyla payını üçüncü kişiye satması halinde şufa hakkı doğarken, mahkeme kararı ile yapılan açık artırmalı satışlarda ön alım hakkı kullanılamamaktadır. Bu ayrım, uygulamada oldukça kritik sonuçlar doğurmaktadır.
Yargıtay İçtihatları
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında, ön alım hakkının sadece paydaşın kendi iradesiyle yaptığı satışlarda kullanılabileceği kabul edilmektedir. Bu nedenle, izale-i şuyu davalarında açık artırma yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkının uygulanamayacağı yönünde birçok karar bulunmaktadır.
Buna rağmen, uygulamada paydaşların bu hakkı kullanmaya çalıştığı görülmekte, mahkemeler Yargıtay kararlarını dikkate alarak talepleri reddetmektedir. Bu içtihatlar, paydaşlar arasında önceden bilinmesi gereken en önemli hukuki noktadır.
İzmir’de Uygulama Örnekleri
İzmir’deki sulh hukuk mahkemelerinde görülen ortaklığın giderilmesi davalarında da bu konu sıklıkla gündeme gelmektedir. Özellikle Bayraklı ve Karşıyaka’da görülen dosyalarda, paydaşların üçüncü kişilerle ortak olmak istemedikleri ve ön alım hakkını kullanmaya çalıştıkları görülmektedir. Ancak mahkemeler, Yargıtay’ın içtihatları doğrultusunda bu talepleri çoğunlukla reddetmektedir. Bunun yerine, davanın başından itibaren taksim talep edilmesi ve satışın son çare olarak düşünülmesi gerektiği yönünde kararlar verilmektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Ön alım hakkı, paydaşların taşınmaz üzerindeki birlikteliğini korumaya yönelik önemli bir mekanizmadır. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında açık artırmalı satış yoluna gidildiğinde bu hak kullanılamamaktadır. Paydaşların hak kaybına uğramamaları için dava stratejilerini doğru belirlemeleri, taksim taleplerini ön planda tutmaları ve uzman avukatlardan destek almaları büyük önem taşımaktadır.
Add a Comment