Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı şekilde düzenlenen arsa payları, bu arsa payı üzerinde mülkiyet sahibi olan kişilerin menfaatlerini zedeleyebilmektedir. Zira arsa payı, mülkiyet hakkı sahibine birtakım haklar tanımaktadır. Bu nedenle hatalı olarak düzenlenen arsa payının düzeltilmesi için arsa payının düzeltilmesi davası açılmaktadır.

Arsa Payı Ne Demektir?

Arsa payının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımı yapılmıştır. Buna göre arsa payı, arsanın Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir.

Kat mülkiyetine yahut kat irtifakına konu edilen bir yapıdaki bağımsız bölümlerden her biri için özgülenen mülkiyet payı arsa payı olarak adlandırılabilir. Ancak gerçekte paylara ayrılan şey arsanın kendisi değil bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyettedir.

Arsa Payı Nasıl Belirlenir?

Arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümün konumu, bulunduğu kat, kullanım alanı, konut veya iş yeri gibi kullanma amacı, cephesi, manzarası, güneş veya rüzgâr gibi çevresel etkenler, ısınma ve aydınlatma sistemleri, mimari ve fiziksel özellikleri ve eklentiler gibi unsurlar dikkate alınır.

Örneğin aynı katta, aynı ölçüde, aynı mimari yapıda ve aynı kalitede olan 2 bağımsız bölümden birisinin deniz manzarasına sahip olması onun arsa payının daha yüksek olmasına sebep olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda 2007 tarihinde yapılan değişiklikten sonra arsa paylarının belirlenmesi, inşaat projesini hazırlayan mimar, mühendis ve konusunda uzman kişilerce yapılmaktadır. Böylece arsa payının tespiti teknik verilere göre belirlenmektedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için bazı şartların bulunması gerekir. Bu nedenle dava açmadan önce dava şartlarının oluşup oluşmadığının tespit edilmesi önemlidir. Arsa payının düzeltilmesi davası niteliği gereği bir tespit davasıdır.

Arsa payının düzeltilmesi davasıyla birlikte, bağımsız bölüm için tespit edilen arsa payı yapılacak yargılama neticesinde yeniden hesaplanmakta yahut doğruluğu kontrol edilmektedir. Eğer ki arsa payının değerinin bağımsız bölümün özellikleriyle örtüşmediği ve arsa payının daha yüksek olması gerektiği tespit edilirse, mahkemece arsa payının düzeltilmesine karar verilmektedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası İçin Aranan Şartlar

Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet sahibi olan kişi tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için öncelikle davacının korunmaya değer güncel hukuki yararının bulunması gerekir. Ayrıca davacı dava açmakta iyi niyetli olmalıdır.

Dava açılabilmesi için bağımsız bölüm için öngörülen arsa payı oranının hatalı olarak düzenlenmiş yahut hiç düzenlenmemiş olması gerekir. Aksi halde davacının dava açmakta hukuki yararının bulunmadığı kabul edilir.

Kanun koyucu, ana taşınmazda boş arsa payı bırakılmayacağını düzenlemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 5’te, “Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz” denilerek buna işaret edilmiştir. Dolayısıyla boşta arsa payının bırakılmış olması halinde arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.

Keza taşınmazdaki ortak yerler için veya eklentiler için arsa payı öngörülmüş ise arsa payının düzeltilmesi davası açılabilecektir. Zira arsa payı ancak bağımsız bölümler için özgülenebilir. Dolayısıyla arsa payları düzenlenirken yanlışlıkla ortak yerlere veya eklentilere arsa payı verilmiş ise hukuki yararı bulunan her bir mülkiyet sahibi arsa payının düzeltilmesini isteyebilecektir.

Açıkladığımız üzere arsa payı kat mülkiyeti yahut kat irtifakı kurulmuş yapılar hakkında düzenlenmektedir. Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için, taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı niteliğini devam ettiriyor olması gerekir. Örneğin ana taşınmazın yıkılmış olması halinde, kat mülkiyeti yahut kat irtifakı sona erecektir. Dolayısıyla yıkılan bir taşınmaz hakkında arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz.

Kat mülkiyeti kanununa göre, arsa payının tespitinde ana taşınmazın maliki yahut tüm paydaşları tarafından imzalanan ve içeriği mimar veya mühendisler tarafından düzenlenip belediye tarafından onaylanan proje esas alınır. Diğer bir ifadeyle bağımsız bölümlerin nitelikleri belediyece onaylı proje üzerinden tespit edilir ve buna göre arsa payının tespiti yapılır. Bu nedenle paydaşların tümü tarafından imzalanarak kabul edilen ve belediyece onaylanan projenin bulunması halinde, bağımsız bölüm malikinin arsa payının düzeltilmesi davasını açabilmesi mümkün değildir. Zira bağımsız bölüm maliki, daha önce hazırlanmış olan projeyi kendi rızasıyla onaylamış ve imzalamıştır.

Bağımsız Bölümde Sonradan Yapılan Değişiklikler

Bağımsız bölümlerde, ortak alanlarda veya ana taşınmazın yapısında sonradan yapılan değişiklikler arsa payının düzeltilmesi davasında dikkate alınmaz. Diğer bir ifadeyle ana taşınmazda arsa payları düzenlendikten sonra bağımsız bölümlerde tadilat yapılmış olması yahut mimari değişiklik yapılmış olması, bağımsız bölümün değerini arttırmış olsa bile buna dayanarak arsa payının düzeltilmesi istenemez.

Nitekim bu konuda Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/2’de, “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez” denilmektedir.

Sonuç olarak, bağımsız bölümlerde tadilat yapılması nedeniyle bağımsız bölümün değeri artsa bile sonrada yapılan bu değişiklikleri için arsa payı oranının arttırılması için dava açılamaz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/2’de, “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir” denilmektedir.

Bu hükme göre arsa payının düzeltilmesi davası kat maliki veya kat irtifakı sahibi tarafından açılabilir. Bu kişilerin vefat etmesi halinde ise mirasçılarının dava açma hakkı bulunmaktadır.

Bağımsız bölümü sonradan satın alan kişiler de dava hakkı vardır. Yani yeni malik arsa payının düzeltilmesi davası açabilir.

Kanunda sayılan bu kişiler dışındaki kişilerin, örneğin kiracının arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı yoktur.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Arsa payının düzeltilmesi davasında, davanın kabulüne karar verilmesi durumunda arsa payları yeniden hesaplanır. Bu durumda diğer arsa payı sahiplerinin arsa paylarının değişmesi muhtemeldir.

Bu sebeple arsa payının düzeltilmesi davası, davacı dışındaki diğer tüm bağımsız bölüm sahiplerine karşı açılmalıdır. Zira dava neticesinde verilecek karar diğer bağımsız bölüm sahiplerinin arsa paylarını değiştirebilecek, dolayısıyla bağımsız bölüm sahibinin menfaati bundan etkilenecektir.

Yargıtay da arsa payının düzeltilmesi davalarında diğer tüm bağımsız bölüm maliklerinin davalı olarak gösterilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre sulh hukuk mahkemesidir. Nitekim Kat Mülkiyeti Kanunu ek madde 1’de, “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir” denilmektedir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 gereğince, “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir” denilmiştir. Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası her zaman açılabilir mi?

Bağımsız bölüm maliklerinden her biri güncel hukuki menfaatlerinin olduğunu ispatlamak şartıyla arsa payının düzeltilmesini her zaman isteyebilirler. Dolayısıyla arsa payının düzeltilmesi davasında herhangi bir zaman aşımı yahut hak düşürücü süre yoktur.

Bununla birlikte ana taşınmazın yıkılması yahut yok olması halinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı son bulacağından, bu durumda arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz.

Kentsel Dönüşümlerde Arsa Payının Önemi

Ülkemizde kentsel dönüşüm süreci oldukça hızlanmıştır. Yaşanan depremler nedeniyle vatandaşlar kentsel dönüşüme girerek binalarını yenilemek istemektedirler. Arsa payı, kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölüm maliklerine birtakım haklar tanımaktadır.

Kentsel dönüşüm 6306 sayılı Kanun’da yer alan hükümlere göre yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm kararının verilmesinde arsa payı temel ölçüttür. Zira kanun koyucu, kentsel dönüşüm kararında aranan üçte iki çoğunluk arsa payı esasına göre belirlenmektedir. Bu nedenle bağımsız bölüm sahiplerinin oy hakları bakımından arsa payının doğru tespit edilmesi oldukça önemlidir.

Keza kentsel dönüşüm sürecinde kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerinin satılması gündeme gelebilmektedir. Bu tür durumlarda açık arttırma usulüyle yapılan satışlarda bedelin ödenmesi bakımından arsa payı dikkate alınacaktır.

Diğer yandan kentsel dönüşüm neticesinde bina yıkılacağı için, daha sonrasında arsa payının düzeltilmesine ilişkin dava açılamaz. Dolayısıyla kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce, bağımsız bölümlerin esasını etkileyecek derecede hata barındırıyorsa arsa payının düzeltilmesi davasının açılması faydalı olabilir. Kentsel dönüşüm süreci bittikten sonra dava açılamayacağından, haklarının zedelenmemesi adına sürecin avukat tarafından yürütülmesi önemlidir.

Arsa payının düzeltilmesi davasıyla ilgili daha fazla bilgi almak için bize buradan ulaşabilirsiniz.